Il patrimonio immobiliare comporta una serie di adempimenti e di valutazioni che non esauriscono la necessità di supporto da parte di un professionista solo con l'acquisto. Analizzare il regime iva e la tassazione applicata sulla base delle caratteristiche di acquirente e venditore, il ricorso a procedure esecutive, la successiva gestione del patrimonio (vendite, locazioni, etc) comporta una competenza di un complesso di normative fiscali, legali e tributarie in continua evoluzione.
PerImpresa ha un'esperienza diretta nella consulenza nel settore, in particolare per quello che concerne:
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trattamento fiscale relativo all'acquisto / dismissione immobili (anche in procedure esecutive)
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pro veritate Agenzia Entrate per trattamento fiscale iva di immobili.
La normativa iva nel settore immobiliare è molto complessa, articolata in oltre 20 casistiche. Una conoscenza approfondita della materia come quella che lo studio PerImpresa offre ai suoi clienti, permette di individuare il trattamento fiscale che la legge dispone.
Qui di seguito riportiamo alcuni passi di un interpello inviatoci dall'Agenzia delle Entrate in risposta a nostra proposta di trattamento iva di immobile acquisito in procedura. L'Agenzia conviene che il trattamento proposto è quello corretto: ESENTE IVA.
L'istante dichiara che il Tribunale di xxxx ha disposto la vendita senza incanto a suo favore di unità immobiliare classificata nel gruppo C del Catasto dei fabbricati. Tale immobile verrà utilizzato, dopo la scadenza del contratto di locazione in corso come luogo dedicato all'offerta dei servizi professionali dell'istante.
Si precisa che negli ultimi cinque anni l'esecutato (società immobiliare) non ha effettuato alcun lavoro e manutenzione su detto immobile. Si richiedono al riguardo chiarimenti sulla corretta tassazione ai fini delle imposte dirette.
Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente
L'istante ritiene che (i) la vendita sconta l'IVA in regime di esenzione ai sensi dell'articolo 10, primo comma, numero 8-ter) del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633, non ricorrendo nessuna delle ipotesi ivi indicate per l'imponibilità dell'operazione e che (ii) le altre imposte indirette sono dovute in misura fissa (registro) e proporzionale (ipotecaria e catastale) ai sensi rispettivamente [...]
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
L'articolo 10, primo comma n. 8-ter) del DPR n.633 del 1972 dispone un regime di generale esenzione da IVA per le cessioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (cosidetti immobili strumentali per natura).
A tal fine rileva unicamente la classificazione catastale. Pertanto, gli immobili strumentali per natura sono quelli classificati o classificabili nelle categorie catastali B,C,D ed E nonchè alla categoria A/10 se la destinazione ad ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria (cfr. tra le altre circolare Agenzia delle entrate 1 marzo 2007, n. 12).
Il riferimento alla categoria catastale e' di norma non derogabile (citata circolare n. 12 del 2007 paragrafo 2).
In ogni caso le cessioni degli immobili strumentali per natura sono tuttavia imponibili ai fini IVA per obbligo o per opzione, se riconducibili rispettivamente in una delle ipotesi indicate nella citata disposizione alle lettere da a) a c) ovvero nella successiva lettera d).
[.....] Pertanto, il prospettato acquisto dell'immobile strumentale per natura effettuato dall'istante nell'esercizio della propria attività professionale (ciò dovrà parimenti risultare in atto) con venditore altro soggetto passivo IVA, non ricorrendo alcuna delle ipotesi di imponibilità indicate all'articolo 10, primo comma, n. 8-ter) del DPR n.633 del 1972 è esente dall'imposta e relativi atto, trascrizione e voltura sconteranno rispettivamente l'imposta di registro nella misura fissa e l'imposta ipotecaria e catastale in misura proporzionale (3 per cento - 1 per cento) in base alle disposizioni richiamate nella soluzione proposta.
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