La tassazione dei fondi immobiliari, una provocazione
Quanto vale una consulenza tributaria?
Domanda dalle "cento pistole", con diverse risposte possibili.
Come qualcuno dei nostri lettori più affezionati avrà già letto in precedenti articoli pubblicati per conto di PerImpresa.it, la consulenza potrebbe avere addirittura un valore negativo, in caso portasse a una condanna per elusione, insidiosissima possibilità sempre in agguato.
Allora perché pagare per qualcosa che porterà a un ritorno negativo?
La casistica delle holding esterovestite da noi affrontata ne è un esempio e spinge a cercare una giustificazione di tale comportamento irrazionale con l'utilizzo del concetto di non conoscibilità (prognostica) delle successive decisioni degli organi inquirenti al riguardo.
Giustificazioni abbastanza fragile a nostro giudizio, infatti in almeno un paio di occasioni simili abbiamo rifiutato il mandato per evidente intento esclusivamente elusivo della norma fiscale.
Ma cos'è che trasforma una consulenza in un investimento di valore?
A nostro giudizio la sottile differenza si pone tra una consulenza per parcella e una consulenza per risolvere una situazione dove l'esigenza non sia fittizia. Nel seguito cercheremo di darne plastica evidenza con un esempio concreto per quel che riguarda la tassazione dei fondi immobiliari, tema molto caldo, in quanto vi sono diversi di questi fondi che hanno finito l'investment period e ora devono liquidare i propri immobili per restituire le quote ai pazienti sottoscrittori.
Il problema è la valutazione, dicono, ma non risultano iniziative eclatanti sul fronte delle commissioni applicate per far fronte alla proroga. Ma al lettore lasciamo la chiave di lettura su questo aspetto.
Ciò che qui preme sottolineare è un concetto che in una conferenza del 2010 avevo già avuto modo di sottolineare con molta sorpresa dell'uditorio, ossia se si conoscono le leggi l'Italia è un paradiso fiscale!
Come recentemente confermato da una circolare dell'Agenzia delle Entrate (54/E, luglio 2013) gli investitori istituzionali esteri che investono in fondo immobiliari italiani, giusto per tornare al concetto principale, non sono soggetti alle imposte in vigore per tutti gli altri investitori.
Avete capito bene cari lettori, gli investitori esteri non pagano le tasse su tali investimenti. Dunque assumendo di avere reali intenzioni di diversificazione degli investimenti in mercati esteri, non finalizzate unicamente al risparmio di imposte sul territorio italiano e assumendo di aver un veicolo di investimento sotto vigilanza (per semplicità diciamo UCITS IV) ubicato in un paese "white list (indicazioni all'art. 168 bis TUIR, ossia paesi che permettono lo scambio di informazioni) l'investimento diverrebbe senza gravame di imposte.
Niente male, vero?
Senza approfondire troppo l'articolo, basti sapere al nostro ormai esterrefatto lettore che per costruire un tale veicolo in un paese vicino all'Italia, ad esempio Malta, bastano poche decine di migliaia di euro (semplificando molto potremmo sintetizzare che trattasi di "SGR maltese"). Ma le possibilità sono moltissime anche molto esotiche, si rinvia al riguardo alla lista sul sito dell'Agenzia Entrate per averne un'idea compiuta, qui anticipo che vi è ricompresa in tale lista anche Trinidad e Tobago; inutile aggiungere altro al riguardo.
L'imposizione fiscale del paese estero anch'esso frequentemente paradiso fiscale, con un'aliquota di imposta tendente a valori più adatti alla temperatura del vostro frigorifero che non ad una tassazione equa basata sulla capacità contributiva di ognuno, renderà l'investimento particolarmente efficiente fiscalmente. Libera la decodifica dell'accezione efficiente in questo caso.
Tornando ai fondi immobiliari lancio la mia provocazione di cui al titolo. Possibile che non si trovi un investitore di diritto estero che sia interessato a rilevare ai prezzi attuali del mercato immobiliare tali investimenti da valorizzare nei prossimi 5 anni? Possibile che la più volta paventata richiesta di proroga non risponda ad altro tipo di obiettivo ? Possibile che qualcuno possa credere che i prossimi due anni saranno così rivoluzionari da cambiare nella sostanza il mercato immobiliare italiano e permettere dunque la exit way a questi fondi immobiliari?
Essendo giunto alla terza domanda retorica consecutiva, ciò rappresenta un segnale che l'epilogo dell'articolo si approssima.
Buona conoscenza a tutti.
